종부세 19개구 → 22개구 | 관악·노원·중랑 이름이 나온 계산, 어디까지가 사실인가

서울 외곽 자치구까지 종합부동산세를 내는 아파트가 생길 수 있다는 계산이 9월 6일 공개됐습니다. 이 글은 국민일보 「서울 외곽 아파트값 올 들어 10% 올라… 관악·노원·중랑도 종부세 단지 나오나」와 뉴시스 「집값 계속 오르면 2030년 서울 22개구 종부세 과세권」 두 건을 맞대 본 것입니다. 계산의 원자료인 KB국민은행 시뮬레이션 모형은 국회의원실이 제출받은 자료여서 열어보지 못했습니다. 정부 쪽 설명은 정책브리핑 부처 보도자료란에 재정경제부가 같은 날 올린 「(보도설명) 종합부동산세 시뮬레이션 결과는 주택가격 변동 가정에 따라 크게 달라질 수 있으며…」까지 확인했고, 그 안의 문장은 뉴시스가 인용한 대목으로만 옮겼습니다.

숫자 세 개가 서로 다른 것을 셉니다

기사마다 19, 22, 8, 101 같은 숫자가 섞여 나옵니다. 어느 쪽이 맞나가 아니라 무엇을 센 숫자인가를 보셔야 합니다.

숫자	세고 있는 것
19개구 → 22개구	과세 대상 단지가 하나라도 있는 자치구의 수
78개 단지 → 101개 단지	살펴본 125개 단지 중 과세 대상이 되는 단지의 수
8개 자치구 23개 단지	2030년에 새로 과세 대상 단지가 생긴 곳 (강서·관악·노원·중랑·구로·은평·성북·종로)
3개 자치구	2030년에도 과세 단지가 없는 곳 (강북·금천·도봉)

자치구는 셋 늘었는데 새 단지가 생긴 구는 여덟입니다. 어긋나 보이지만 맞는 말이에요. 이미 과세 단지가 있던 구에서 단지가 더 늘어난 경우가 다섯이고, 처음으로 목록에 들어온 구가 관악·노원·중랑 셋입니다.

여기서 놓치면 안 되는 단서가 하나 더 있습니다. 이 계산이 들여다본 것은 서울 25개 자치구의 KB시세 상위 5개 단지, 전용 84㎡(34평형) 125개뿐이에요. 우리 구 이름이 목록에 올랐다는 것과 우리 집이 과세 대상이 된다는 것은 다른 말입니다.

이 계산이 서 있는 가정 두 개

첫째, 집값이 매년 11%씩 오른다고 뒀습니다. 2025년 6월부터 2026년 5월까지의 상승률을 2030년까지 그대로 이어 붙인 값이에요. 둘째, 2027년부터 개편안이 시행된다고 뒀습니다. 정부가 국회에 낸 수정안의 기본공제 실거주 14억 원·비거주 12억 원, 공정시장가액비율 70%, 세 부담 상한 150%가 그 내용이에요.

	2026년	2030년 (가정대로 갔을 때)
과세 자치구	19곳	22곳
과세 단지	78곳	101곳
단지당 평균 종부세	약 95만 원	비거주 842만8401원 (8.9배) · 실거주 554만9778원 (5.7배)

늘어나는 배수는 지역마다 크게 달라요. 뉴시스 집계로 강남·서초·송파는 7.8배, 마포·용산·성동은 8.8배인데 은평·구로·성북·강서·동대문·관악·노원·중랑은 56.6배입니다. 배수가 큰 곳은 세금이 무거워진 곳이 아니라 지금 내는 돈이 거의 없는 곳이라는 뜻이에요. 강서구 e편한세상염창은 2030년 비거주 기준 155만1863원, 은평구 에스케이뷰는 113만2456원으로 계산됐어요.

가정을 하나만 바꿔도 답이 달라집니다. 상승률을 한국부동산원 기준 지난해 값인 8.98%로 두면 22개구가 아니라 21개구 99개 단지가 됩니다. 재정경제부는 같은 날 보도설명자료를 내고 “과거 20년간 공동주택 공시가격 변동률은 등락을 반복해 왔으며 전년 대비 10% 이상 상승한 연도는 3개 연도에 불과하다”고 밝혔어요. 공시가격이 18.3% 오른 올해도 강남 3구는 약 25%, 한강 인접 자치구는 약 23%인 반면 그 외 자치구는 약 7%로 편차가 컸다는 설명도 함께 붙였습니다.

그래서 지금 무엇을 하면 되나

올해 고지서에는 이 숫자가 들어가지 않습니다. 위 계산은 2027년 시행을 전제로 한 것이고, 개편안은 아직 정부안이라 국회 심의가 남아 있습니다. 공제 금액이 14억 원으로 갈지, 상한이 150%로 갈지는 지금 확정된 것이 아니에요.

지금 확인해 두실 것은 시세가 아니라 내 아파트의 공시가격입니다. 종부세는 실거래가가 아니라 공시가격을 기준으로 매기고, 그 값은 해마다 봄에 새로 정해져요. 뉴스에 나온 단지 이름이 아니라 내 집의 공시가격이 어디쯤인지를 알아야 남의 이야기인지 내 이야기인지가 갈립니다.

견줄 선은 지금 기준으로 1세대 1주택 12억 원, 그 밖은 합산 9억 원이에요. 공시가격에서 이 금액을 뺀 다음 올해 공정시장가액비율 60%를 곱한 것이 과세표준이라, 공시가격이 이 선에 못 미치면 위 계산은 처음부터 남의 이야기입니다. 개편안이 말하는 70%는 지금 값이 아니라 바꾸겠다는 값이고요. 과세기준일은 해마다 6월 1일이라 그날 가진 것으로 매깁니다.

반대 방향의 읽기도 함께 적어 둘게요. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 국민일보에 “서울 외곽은 무주택, 생애최초 수요가 중심이어서 세금은 오히려 영향권에서 벗어나는 것으로 봐야 한다”며, 중하위 지역에서는 “비싼 전월세 낼 바엔 집 사자”가 이어지며 가격이 계속 오르는 쪽이 더 문제라고 말했습니다.

이 글에 적지 않은 것도 밝혀 둡니다. KB 시뮬레이션 모형의 원본과 재정경제부 보도설명자료의 전문은 열어보지 못했습니다. 바로 위의 12억·9억·60%도 국세청 원문이 아니라 검색 두 판을 맞댄 값이에요. 국회에서 개편안이 정리되면 확정된 숫자로 다시 적겠습니다.

출처

• 국민일보 「서울 외곽 아파트값 올 들어 10% 올라… 관악·노원·중랑도 종부세 단지 나오나」 · 2026-09-07 보도 · https://v.daum.net/v/20260907002238151 · 확인일 2026-09-07
• 뉴시스 「집값 계속 오르면 2030년 서울 22개구 종부세 과세권」 · 2026-09-06 12:46 보도 · https://www.newsis.com/view/NISX20260906_0003777997 · 확인일 2026-09-07
• 정책브리핑 부처 보도자료란 · 재정경제부 「(보도설명) 종합부동산세 시뮬레이션 결과는 주택가격 변동 가정에 따라 크게 달라질 수 있으며, 과도한 가격 상승을 전제로 과세대상 및 세액을 추정하는 것은 적절하지 않습니다」 · 2026-09-06 게재 · https://www.korea.kr/main.do?cateId=PRESS&sectId=PRESS&tblKey=GMN · 확인일 2026-09-07
• 위 12억·9억·60%·6월 1일은 2026년 9월 25일 검색 두 판으로 확인했습니다. 국세청 원문은 이 세션에서 열리지 않아 직접 보지는 못했습니다